Qu'est-ce qu'une expertise immobilière ?
Une expertise immobilière donne la valeur réelle d'un bien à une date donnée.
Cette mission doit être exécutée par un professionnel indépendant qui engagera sa responsabilité professionnelle sur cette valeur.
L'ensemble des investigations réalisées et la connaissance qualitative et quantitative de la situation permettront à l'expert de déterminer les parallèles juridiques, techniques, économiques, fiscaux, comptables aboutissant au juste prix auquel le bien pourrait être acheté, vendu ou loué dans les conditions normales de libre marché.
Pourquoi réaliser une expertise immobilière ?
L'expertise immobilière est un élément de référence auprès de l'administration fiscale, des notaires, des avocats, des experts comptables, des banques et des assurances, ...
L'expertise immobilière permet, par sa rigueur et les justifications apportées, de vous sécuriser dans vos décisions, de certifier la valeur d'un bien immobilier, ...
L'expertise est indispensable dans de nombreuses situations où la valeur marchande réelle d'un bien est exigée: obtention d'un prêt relais, successions, partages, donations, ISF, achat/vente, sortie de communauté (tel un divorce), valorisations d'actifs immobiliers pour entreprise, ... .
Dans le cas du démembrement de propriété, il est sage de fournir une valeur certifiée de l'usufruit et de la nue-propriété.
Dans le domaine de l'immobilier professionnel, l'expertise est souvent nécessaire pour fixer la valeur locative, étudier les possibilités de déplafonnement d'un loyer, déterminer la valeur de murs, d'un droit au bail ou d'un fond de commerce.
La mission de l'expert :
- Visite des lieux avec appréciation quantitative des constructions et équipements de confort existants,
- Analyse des dispositions d'urbanisme,
- Analyse de l'environnement économique et urbain,
- Description de l'immeuble,
- Analyse juridique de l'occupation,
- Analyse comparative des mutations locales.
A la suite de cette étude, notre mission consistera à utiliser pour plus de précision différentes méthodes de calcul que nous recouperons pour aboutir à une valeur vénale.
Ces méthodes sont préconisées par la Charte de l'Expertise, elles se classent en deux catégories: les méthodes comparatives et les méthodes financières.
Méthodes comparatives :
- Méthode par régression statistique
Elle consiste à déterminer la valeur d'un bien par comparaison avec d'autres biens dont les caractéristiques seraient approchantes.
- Méthode comparative par sol plus construction
Appelée également hédoniste, elle consiste à déterminer la valeur à partir du prix/m² du marché du neuf dans le secteur, référence du prix maximal, et d'appliquer un mécanisme de réduction au regard des critères intrinsèque du bien expertisé.
Méthodes financières :
- Par capitalisation des revenus
Cette méthode consiste à déterminer la valeur vénale en considération du revenu locatif.
- Méthode du Discounted cash flow
Elle consiste à déterminer la valeur vénale par l'actualisation des revenus nets projetés pendant une période d'analyse considérée et de la valeur vénale capitalisée in fine.
Après analyse et application de ces méthodes, la valeur vénale pourra être déterminée et certifiée. Nous remettrons alors à notre client un rapport d'expertise détaillé et justifié.